Как продать ипотечную квартиру

При наличии острого желания продать взятую в кредит квартиру, необходимо погасить ипотечную задолженность, после чего банк снимет с нее обременение. После этой процедуры владелец может распоряжаться ею по личному усмотрению. Но такой вариант не всегда можно реализовать: требуются немалые средства.

Процесс осложняется еще и тем, что в сделке участвуют три стороны. Помимо продавца и покупателя, в ней участвует выдавшее ипотеку учреждение. Игнорировать банк не удастся, поскольку формально ему принадлежит право распоряжаться залоговым жильем до полного погашения кредита. Поэтому однозначный положительный ответ о том, можно ли продать ипотечную квартиру, даст лишь залогодержатель.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Ключевым правилом для собственника, желающего продать ипотечную квартиру и купить другую, является извещение банка о таких намерениях. Причем сделать это следует до совершения сделки купли-продажи. Такой пункт содержится в любом договоре об ипотеке. В случае его нарушения, у кредитора есть право запретить совершение сделки.

При досрочном погашении ипотеки, в заявлении необходимо указать основание  для продажи квартиры. Банку невыгоден преждевременный расчет (он потеряет доход), а поэтому потребует четкого объяснения.

После расчета по кредиту рекомендуется взять справку о полной выплате долга и отмеченную закладную на жилье.

До этого всем членам семьи, включая малолетних детей, надлежит выписаться из квартиры.

Следует учитывать и другие факторы:

• Если же заемщик попросту перестанет вносить ежемесячные платежи, банк может обратиться в суд и принудительно выставить ипотечное жилье на продажу для возврата своих средств.
• При продаже приобретенного по военной ипотеке жилья, обязательно следует снять с него обременение. До этого оно является залоговым имуществом не только банка, но и Минобороны.
• Если квартира покупалась с привлечение материнского капитала, то потребуется получить разрешение на ее продажу у органов попечительства и опеки.

[image1]

Способы продажи ипотечного жилья

Для продажи квартиры в ипотеке имеются три основных способа.

1. Продажа ипотечного жилья с долгом за наличность, которая будет внесена в счет погашения кредита. На практике это делается следующим образом: находится покупатель, готовый внести предоплату, равную сумме непогашенной ипотеки. Для страхования рисков (особенно покупателя) надлежит заключить договор задатка. Деньги передаются банку, после чего кредит считается досрочно погашенным. Надо проследить, чтобы кредитор снял пометку об обременении с квартиры в уполномоченных органах. Как только жилье перестает быть залоговым, можно заключать договор о продаже объекта. Оставшуюся часть средств покупатель передает в момент подписания договора.
2. Продажа на условиях переоформления ипотечного кредита. Финансирование банка можно привлечь для покупки жилья и на первичном, и на вторичном рынке. Если покупателем выступает гражданин, который сам намерен оформить ипотеку, следует осведомиться о его накоплениях. Эта сумма должна покрывать задолженность продавца перед банком, а размер одобренного кредита должен соответствовать оставшейся части стоимости жилья. Алгоритм действий до момента обременения такой же, как в предыдущем пункте. Затем продавец и покупатель обращаются в банк и переоформляют документы, имея при себе необходимые бумаги. В дальнейшем регистрируется договор купли-продажи. По окончании сделки оставшуюся сумму продавцу перечисляет банк, где оформляется новый ипотечный кредит.
3. Реализация через банк. По запросу заявителя поиском покупателя и подготовкой документов занимается сам кредитор. Подробную информацию о продаже банками ипотечных квартир можно найти на их сайтах. Однако надо учитывать, что финансовые учреждения не заинтересованы в поиске максимально выгодных предложений, главное для них – покрыть собственные затраты. И вовсе не факт, что бывшему владельцу ипотечного жилья достанутся хоть какие-то средства.